監(jiān)管缺失 房產(chǎn)中介金融創(chuàng)新模式存隱性風(fēng)險

法律法規(guī)缺失、政府監(jiān)管不到位之下，企業(yè)金融創(chuàng)新的商業(yè)模式難免觸礁。

鏈家金融業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈近期由于被投訴事件被放到了前臺。

上海市住建委2月24日回應(yīng)，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，對其已展開調(diào)查，處理結(jié)果將及時向社會公布。目前，涉事門店及相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格被暫停。

業(yè)內(nèi)帶有金融業(yè)務(wù)的大型房地產(chǎn)中介，除了鏈家，還有世聯(lián)行、合富輝煌。世聯(lián)行2015年半年報顯示，其金融服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比增長116.68%.

一名業(yè)內(nèi)人士對此評價稱，公司擴(kuò)張過快，對業(yè)務(wù)員的風(fēng)控不能控制在一個合理范圍內(nèi)的話，遲早會暴露問題。

梳理公開資料不難發(fā)現(xiàn)，鏈家的金融業(yè)務(wù)鏈條是完整的，但就如銀行一樣有再嚴(yán)格的監(jiān)管流程，執(zhí)行不到位，問題就會發(fā)生?？焖贁U(kuò)張若遇上管理能力滯后，則風(fēng)險隱現(xiàn)。

“公司要規(guī)模，業(yè)務(wù)員要掙錢，競爭對手虎視眈眈，給客戶提供豐富的業(yè)務(wù)品種那是必須的。超過法律和道德底線的事只能靠制度和管理了。”這名業(yè)內(nèi)人士說。

金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鏈家管理問題爆發(fā)，并非偶然事件?，F(xiàn)在有部分地區(qū)監(jiān)管資金存放在房管局交易中心指定帳戶，但該業(yè)務(wù)在全國都不多，有的城市是因為二手房交易中糾紛太多，經(jīng)過各方求證才推出資金監(jiān)管帳戶業(yè)務(wù)。

上海市房地產(chǎn)交易中心早在2008年就推出了資金監(jiān)管服務(wù)，有一個專門的資金監(jiān)管賬號，但上海并沒有硬性規(guī)定中介機(jī)構(gòu)將購房款打進(jìn)該監(jiān)管帳戶。信義房產(chǎn)透露他們的客戶資金都會打入這個帳戶。

但在實(shí)際操作過程中，客戶并未在交易中心得到醒目提醒，且因為排隊問題等影響，較少使用。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲得一份關(guān)于鏈家金融的研報顯示，鏈家理財產(chǎn)品一般平均售罄只需1分鐘，平均融資額度123萬元，平均期限2.2個月，平均利率8.26%,人均投資68304元。

一名知情人士透露，被鏈家放入資金池的，包括定金、自有資金，可能也有員工內(nèi)部資金。

鏈家理財2015年報顯示，平臺2015年累計成交138億，月平均交易額超過10億，單日融資過億，以鏈家理財兩個月至一年的標(biāo)的計算，存量起碼在20億以上。而中融信作為擔(dān)保，其工商資料顯示注冊資金只有5000萬。

鏈家金融業(yè)務(wù)主要由北京中融信擔(dān)保、鏈家理財、理房通構(gòu)成。其中北京中融信擔(dān)保于2006年成立、線上理財平臺鏈家理財在2014年底上線、理房通于2015年開始運(yùn)營。

2015年，鏈家理財平臺已為超過5.5萬位客戶和業(yè)主提供專屬資金托管服務(wù)，0筆資金受損，且還以每天4億元左右的速度增長。

2014年11月29日，鏈家理財上線，其是鏈家集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺，線上對接有投資理財需求的投資人，線下對接在鏈家辦理購房業(yè)務(wù)的業(yè)主，首創(chuàng)“房產(chǎn)買賣-支付-理財”的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式。借款項目均來自鏈家真實(shí)房屋交易，用戶的賬戶資金在“易支付”進(jìn)行托管，賬戶資金受中國人民銀行監(jiān)管，同時中融信擔(dān)保有限公司實(shí)地征信，進(jìn)行風(fēng)險保證金先行賠付。

鏈家理財?shù)倪\(yùn)營主體是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。借款人大多來自鏈家房屋買賣客戶，主要用于贖樓和尾款墊付。

從2015年2季度開始，受“330政策”影響，購房首付成為借款的主要用途之一。有媒體報道，在前述上海鏈家兩個被投訴案例中，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%,也就是年化19.2%,遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%貸款利率上限。

鏈接理財?shù)耐顿Y收益在年化6%-8%,如果投向就是上述19.2%利率的貸款產(chǎn)品，收益利差則超過10個點(diǎn)。

根據(jù)2015年12月28日出臺的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法（征求意見稿）》，網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)禁止向出借人提供擔(dān)?；蛘叱兄Z保本保息。北京中融信擔(dān)保有限公司經(jīng)營范圍顯示，其只是一般經(jīng)營合同擔(dān)保公司，不是融資性擔(dān)保公司。

理房通是鏈家旗下提供全國房屋資金托管和財富管理的第三方支付平臺，支持房屋定金、房款、物業(yè)交割保證金等多種托管類型，2014年7月獲得央行頒布的第五批《支付業(yè)務(wù)許可證》。

鏈家、理房通、中融信的關(guān)系為：理房通與中融信同為鏈家全資子公司、中融信為鏈家的資金托管公司、理房通為中融信的第三方支付平臺。關(guān)鍵一點(diǎn)是，中融信在理房通開立賬戶。這就形成了一個交易閉環(huán)。房款寶是理房通為保障買賣雙方在二手房交易中的資金安全而推出的線上托管產(chǎn)品，支持購房定金、房屋首付款、物業(yè)交割保證金及戶口保證金等不同類型的資金托管服務(wù)，持有“支付業(yè)務(wù)許可證”,受央行監(jiān)管，托管資金受損則由理房通先行賠付。

去年一年，理房通與嘉實(shí)基金共同打造的基金理財服務(wù)通通賺，累計投資金額超過7000萬元，購買人數(shù)超過220人。

鏈家理房通的主要功能類似于淘寶的支付寶，購房者預(yù)付的定金與購房首付款被理房通凍結(jié)在第三方賬戶，直到房屋過戶結(jié)束后才將資金解凍，轉(zhuǎn)給賣房客戶。

隨著對第三方支付的嚴(yán)格監(jiān)管，央行明顯放緩了支付牌照發(fā)放，據(jù)了解短期重啟無望。

行業(yè)風(fēng)險隱現(xiàn)

事實(shí)上，鏈家的理房通與世聯(lián)行的云貸服務(wù)、合富輝煌的萬家貸均為相似模式。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，通過理財平臺建立資金池這一做法在中介行業(yè)有一定普遍性，中介把資金放給消費(fèi)者做短貸，收取高利息，一般期限是兩周左右，這個時間與房屋過戶時間差不是太大，這樣的資金運(yùn)作表面上看無風(fēng)險，但房屋銷售過程的不可預(yù)測風(fēng)險較多，中間出現(xiàn)資金問題也時有發(fā)生。

鏈家金融確實(shí)在互聯(lián)網(wǎng)平臺、支付、擔(dān)保和線下業(yè)務(wù)有全面布局，但如果其中有一環(huán)出現(xiàn)問題，很容易出現(xiàn)風(fēng)險傳導(dǎo)，并可能通過理財端變相將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到客戶身上。

隆安律師事務(wù)所上海分所首席合伙人、律師楊坤指出，鏈家有第三方支付平臺，并且有第三方支付牌照，是可以從事支付及支付監(jiān)管的。但非經(jīng)行政許可，不得從事以放貸為主業(yè)的業(yè)務(wù)，否則依法應(yīng)為無效且可能遭受行政處罰。并且，即便從事第三方支付業(yè)務(wù)，鏈家收到客戶的保證金、購房款，也應(yīng)專項存放于銀行托管賬戶，否則該等資金游離于監(jiān)管之外。

此外，楊坤律師認(rèn)為，鏈家的資金池本質(zhì)上是個基金，應(yīng)受制于基金業(yè)的法律、法規(guī)。實(shí)踐中，相關(guān)部門對這些業(yè)務(wù)的監(jiān)管是缺位的，監(jiān)管部門和法律依據(jù)也不明確，這是導(dǎo)致市場混亂的根本原因之一。

可以說，鏈家業(yè)務(wù)規(guī)模增長與金融業(yè)務(wù)增長相輔相成。公開資料顯示，2015年鏈家金融凈利潤占比超過10%,在董事長左暉的規(guī)劃中，到2020年，鏈家金融凈利潤占比將提升到50%.

在2015年與德佑地產(chǎn)合并之初，鏈家門店不到250家，如今已近1200家。這是市場占有率的迅速提升，目前鏈家在上海市場占有率超20%,而第二名的中原地產(chǎn)不到10%.

一名理財機(jī)構(gòu)分析師指出，鏈家將客戶購房款先放進(jìn)理房通平臺，再轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管帳戶。并推出多款金融衍生品，提高了購房者的杠桿，一定程度上推升了入場熱情。比如一套總價400萬的房子，首付需80萬，如果鏈家給客戶首付墊資100萬左右，客戶就可以買400多萬的房子。隨后鏈家通過金融平臺將首付款甚至尾款都做成P2P產(chǎn)品，賣給內(nèi)部員工或者場外投資者，就解決了買房資金來源問題。

而擔(dān)保由中融信完成，如果遇上該產(chǎn)品不能兌付，則容易出現(xiàn)類似P2P的資金危機(jī)。

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