管理層摸底房企借道資管融資

文丨上海證券報 浦泓毅

12月30日訊，記者獲悉，日前，有關(guān)部門對證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場投資情況進(jìn)行了摸底。未來，管理層有意加大監(jiān)管力度，限制資金通過私募資管通道流向房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市。

據(jù)了解，此次摸底顯示，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在三類機構(gòu)資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項目集中于熱點城市等特征較為顯著，與落實房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。

從項目所在地看，目前證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場，存在投向為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市的情況，個別熱點城市還較為集中，需進(jìn)一步強化落實房地產(chǎn)調(diào)控政策;另一方面，從項目屬性來看，投資項目目前多為普通住宅地產(chǎn)，而政策鼓勵的保障性住宅地產(chǎn)項目占比偏低。

有鑒于此，有關(guān)部門擬以分類對待、統(tǒng)一規(guī)范、平穩(wěn)過渡為原則，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向，在房地產(chǎn)項目所在地、項目性質(zhì)、資金用途等方面區(qū)別對待，重點關(guān)注私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于補充流動資金或支付土地出讓價款等行為。

未來，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)將不能設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市的普通住宅地產(chǎn)項目。而為規(guī)避監(jiān)管，機構(gòu)通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式變相投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目，也可能被禁止。

此外，管理層通過摸底還了解到，個別證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃存在通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產(chǎn)收(受)益權(quán)等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于補充流動資金或支付土地出讓價款的情況。未來資管機構(gòu)直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利也可能被禁止。

一些業(yè)內(nèi)人士建議，未來如果有關(guān)規(guī)范正式出臺，可按照新老劃斷原則執(zhí)行。資管機構(gòu)不得新設(shè)符合限制標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，舊產(chǎn)品按合同到期清盤不得續(xù)期。

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