房子70年產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？中央有了新說法

文|鳳凰財經(jīng)

11月28日訊，11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。引人矚目的是，意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問題，作了說明和安排。其中涉及的諸多內(nèi)容，比如住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后的問題，比如私有財產(chǎn)的保護(hù)問題等，既和擁有億萬財富的企業(yè)家有關(guān)，也與普通的工薪階層有關(guān)。意見的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號?以下8個關(guān)系所有人的重大問題，中央都有了新說法。

中央頂層設(shè)計解決八大產(chǎn)權(quán)問題

作為我國首次以中央名義出臺的產(chǎn)權(quán)保護(hù)頂層設(shè)計，《意見》為解決長期以來社會所關(guān)注的八大產(chǎn)權(quán)問題明確了方向。

1、非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)弱于國有產(chǎn)權(quán)保護(hù)：堅持平等保護(hù)

由于歷史原因，存在一些法律制度對不同所有制產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠同等，對非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)弱于對公有特別是國有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，出現(xiàn)因所有制主體身份不同而同罪異罰或異罪異罰現(xiàn)象。

《意見》明確，堅持平等保護(hù)。公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。健全以企業(yè)組織形式和出資人承擔(dān)責(zé)任方式為主的市場主體法律制度，統(tǒng)籌研究清理、廢止按照所有制不同類型制定的市場主體法律和行政法規(guī)。加大對非公有財產(chǎn)的刑法保護(hù)力度。

“很多政策措施在中央文件中都是首次出現(xiàn)，力度空前，對于平等保護(hù)各類產(chǎn)權(quán)尤其是加強非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)意義重大。”國家發(fā)改委經(jīng)濟體制與管理研究所所長銀溫泉說。

2、企業(yè)特別是民企過去經(jīng)營不規(guī)范問題：遵循法不溯及既往等原則

長期以來，各類企業(yè)特別是民營企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中存在一些違規(guī)經(jīng)營甚至涉嫌違法行為。特別是一旦企業(yè)涉案，容易“新賬舊賬一起算”。對此一些民營企業(yè)憂心忡忡，甚至影響投資意愿。

《意見》指出，堅持有錯必糾，抓緊甄別糾正一批社會反映強烈的產(chǎn)權(quán)糾紛申訴案件，剖析一批侵害產(chǎn)權(quán)的案例。嚴(yán)格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發(fā)展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業(yè)特別是民營企業(yè)經(jīng)營過程中存在的不規(guī)范問題。北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱說，中央明確歷史、辯證地看待過去的不規(guī)范行為，給民營企業(yè)家吃下“定心丸”，有利于他們安心投資、生活。

3、涉案財產(chǎn)處置隨意牽連合法財產(chǎn)：依法慎重采取強制措施

企業(yè)和公民財產(chǎn)權(quán)受到侵犯，執(zhí)法司法不夠規(guī)范是一個重要原因。比如，不管企業(yè)涉案性質(zhì)輕重，一旦涉案動輒采取查封、扣押、凍結(jié)等強制措施，造成企業(yè)正常經(jīng)營無法進(jìn)行，甚至破產(chǎn)倒閉;處理涉案財物時擴大范圍，混淆企業(yè)法人財產(chǎn)和股東個人財產(chǎn)，混淆違法所得和合法財產(chǎn)，混淆涉案人員個人財產(chǎn)和家庭成員財產(chǎn)等。

《意見》提出，嚴(yán)格規(guī)范涉案財產(chǎn)處置的法律程序，依法慎重決定是否采取相關(guān)強制措施。嚴(yán)格區(qū)分經(jīng)濟糾紛與經(jīng)濟犯罪的界限、企業(yè)正當(dāng)融資與非法集資的界限、民營企業(yè)參與國有企業(yè)兼并重組中涉及的經(jīng)濟糾紛與惡意侵占國有資產(chǎn)的界限，防范刑事執(zhí)法介入經(jīng)濟糾紛，防止選擇性司法。

4、“新官不理舊賬”：完善政府守信踐諾機制

一些地方政府政策不連續(xù)，“新官不理舊賬”，有的甚至招商引資時“敲鑼打鼓”，項目上馬后“關(guān)門打狗”;有的地方保護(hù)主義嚴(yán)重，極端的甚至將外來投資企業(yè)特別是民營企業(yè)視作“打土豪”的對象;有的調(diào)整規(guī)劃采取行政強制性措施，不給予企業(yè)必要的搬遷補償費用。

《意見》明確，大力推進(jìn)法治政府和政務(wù)誠信建設(shè)，地方各級政府及有關(guān)部門要嚴(yán)格兌現(xiàn)向社會及行政相對人依法作出的政策承諾，認(rèn)真履行在招商引資、政府與社會資本合作等活動中與投資主體依法簽訂的各類合同，不得以政府換屆、領(lǐng)導(dǎo)人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權(quán)益的，要承擔(dān)法律和經(jīng)濟責(zé)任。

5、房屋土地使用權(quán)到期：研究續(xù)期法律安排

土地使用權(quán)到期后，房子還是你的嗎?《意見》明確，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。

社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠認(rèn)為，關(guān)鍵意義在于中央明確了解決這一問題的導(dǎo)向，即推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

6、強征強拆：給予被征收征用者公平合理補償

由于財產(chǎn)征收征用制度不完善，相關(guān)法律規(guī)定不夠明確具體，造成行政機關(guān)自由裁量空間大，少數(shù)地方借“公共利益的需要”之名強征強拆公民房屋，或征收征用補償不夠公平合理。

《意見》明確，完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化。給予被征收征用者公平合理補償。

孫憲忠說，需要在法律上明確界定公共利益的范圍，即使涉及公共利益，也要目的正當(dāng)、程序正當(dāng)、足額補償。要讓百姓有知情權(quán)，以及一定的參與權(quán)和決定權(quán)。

7、國資“蛀蟲”：防止內(nèi)部人任意支配國有資產(chǎn)

由于我國國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度仍不完善，國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象仍然存在。比如國有產(chǎn)權(quán)由于所有者和代理人關(guān)系不夠清晰，存在內(nèi)部人控制、關(guān)聯(lián)交易等;由于自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人缺位，土地等自然資源由國有企業(yè)低價甚至無償使用。

《意見》提出，以制度化保障促進(jìn)國有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，防止內(nèi)部人任意支配國有資產(chǎn)，切實防止國有資產(chǎn)流失。建立健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，逐步實現(xiàn)各類市場主體按照市場規(guī)則和市場價格依法平等使用土地等自然資源。

8、侵犯知識產(chǎn)權(quán)成本過低：提高侵權(quán)法定賠償上限

由于知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)成本過低，造成侵權(quán)行為屢禁不止，嚴(yán)重?fù)p害創(chuàng)新活力。

《意見》明確，提高知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)法定賠償上限，探索建立對專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)懲罰性賠償制度。

中央為何如此重視產(chǎn)權(quán)保護(hù)?

產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，是社會主義市場經(jīng)濟的基石。只有對公私財產(chǎn)保護(hù)一視同仁，才能使市場經(jīng)濟體系更加完善，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

說到產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)人首先想到的是個人房產(chǎn)。實際上，產(chǎn)權(quán)不僅包括物權(quán)這樣的有形之產(chǎn)，其內(nèi)涵正逐步豐富和擴展。

“現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)概念，不僅包括經(jīng)濟領(lǐng)域大家熟悉的物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)等，也包括跨經(jīng)濟領(lǐng)域、社會領(lǐng)域、文化領(lǐng)域、環(huán)境資源領(lǐng)域的知識產(chǎn)權(quán)、各種無形財產(chǎn)權(quán)(如人力資本產(chǎn)權(quán))以及自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院教授常修澤介紹。

《孟子•滕文公上》曰：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。”由此可見，產(chǎn)權(quán)自古以來就是穩(wěn)定人心、推動社會發(fā)展的“定盤星”。

從國家經(jīng)濟運行看，產(chǎn)權(quán)制度是現(xiàn)代國家治理體系的基石，也是中國特色社會主義的制度文明之所在。

國家歷來關(guān)注產(chǎn)權(quán)保護(hù)。從改革開放初期在農(nóng)村建立家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，到上世紀(jì)90年代推進(jìn)國有企業(yè)股份制改革;從2004年將“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”寫入憲法，到2007年出臺物權(quán)法，以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度逐步形成，產(chǎn)權(quán)保護(hù)法律體系初步建立，全社會產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識不斷增強。

黨的十八大以來，中央對產(chǎn)權(quán)保護(hù)提出新要求。十八屆三中全會指出，完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，國家保護(hù)各種所有制經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)和合法利益;十八屆四中全會指出，健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護(hù);“十三五”規(guī)劃建議指出，推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化，依法保護(hù)各種所有制經(jīng)濟權(quán)益。

但也要看到，當(dāng)前我國產(chǎn)權(quán)保護(hù)狀況仍不樂觀，特別是不同所有制經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠同等，公權(quán)力侵害私有產(chǎn)權(quán)、民營企業(yè)資產(chǎn)被違規(guī)查封扣押凍結(jié)等現(xiàn)象時有發(fā)生，公有產(chǎn)權(quán)受侵犯、國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象依然存在，侵犯知識產(chǎn)權(quán)的行為易發(fā)多發(fā)。這些現(xiàn)象都對經(jīng)濟社會發(fā)展造成不利影響，亟待解決。

“中央文件是切中時弊的，文件的發(fā)布對于矯正并穩(wěn)定社會預(yù)期，給整個社會提供‘定心丸’具有重要作用。”常修澤說，中國改革開放正處在重要的歷史時刻，當(dāng)下提出并強調(diào)完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)，意義重大。

70年產(chǎn)權(quán)到期了怎么辦?

關(guān)鍵點：研究續(xù)期法律安排

《意見》：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

專家解讀：北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《意見》尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：

一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;

二是70年到期后自動續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費;

三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。

中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為，意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題，實質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法?！兑庖姟繁M管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計。

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