中基協(xié)嚴控房地產(chǎn)融資:拒絕備案16城市涉房私募

文丨證券日報 趙學毅

2月14日訊，2月13日晚間，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》，明確私募資產(chǎn)管理計劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價款或補充流動資金。同時，《備案管理規(guī)范第4號》強調不得直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

中基協(xié)稱，該協(xié)會前期備案、監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營機構設立的私募資產(chǎn)管理計劃通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產(chǎn)收(受)益權等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資。其中，個別產(chǎn)品還存在提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。

此次發(fā)布的《備案管理規(guī)范第4號》，結合當前房地產(chǎn)調控政策與行業(yè)現(xiàn)狀，對《暫行規(guī)定》相關要求進行細化完善。一方面，從項目所在地來看，目前證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場，存在投向為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市(以下簡稱熱點城市)的情況，個別熱點城市還較為集中，需進一步強化落實房地產(chǎn)調控政策;另一方面，從項目屬性來看，投資項目目前多為普通住宅地產(chǎn)，而政策鼓勵的保障性住宅地產(chǎn)項目占比偏低。綜合上述因素考慮，本著分類對待的原則，《備案管理規(guī)范第4號》規(guī)定證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。

同時，《備案管理規(guī)范第4號》明確以下原則：一是熱點城市范圍將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部相關規(guī)定適時調整;二是根據(jù)深交所《關于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標準操作指引的通知》的相關標準，界定納入規(guī)范的普通住宅地產(chǎn)項目;三是對項目中同時包含多種類型住房的，明確要求計劃募集資金不得用于項目中普通住宅地產(chǎn)建設;四是明確投資標準化債券和股票，以及股權投資不受此限制。

中基協(xié)進一步解釋稱：個別機構可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權、受讓資產(chǎn)收(受)益權、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權等方式規(guī)避相關監(jiān)管要求，變相投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目。為防止出現(xiàn)上述情況，《備案管理規(guī)范第4號》明確，以上述方式投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的私募資產(chǎn)管理計劃，暫不予備案。《備案管理規(guī)范第4號》明確名股實債是指投資回報不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

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