貝殼的中介生意還好嗎？

最近，杭州一條房產(chǎn)新政的出臺(tái)引發(fā)中介公司貝殼找房市值大跌。該新政為房東可將房源在房管局線上平臺(tái)自主掛牌，和客戶進(jìn)行交易。從字面意思來(lái)理解就是客戶以后進(jìn)行二手房交易時(shí)，可以避開(kāi)中介公司，直接和房東對(duì)接進(jìn)行二手房交易。

從近期的新聞來(lái)看，這已經(jīng)不是第一條關(guān)于房產(chǎn)中介的利空消息，前段時(shí)間，有媒體報(bào)道將會(huì)給地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)置“紅線”，也就是說(shuō)未來(lái)地產(chǎn)中介費(fèi)用將會(huì)有一個(gè)“封頂”費(fèi)用，如果實(shí)施那么對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)將會(huì)是一個(gè)不小的打擊，不過(guò)該消息已經(jīng)被官方證偽。

在中國(guó)樓市見(jiàn)頂論的帶動(dòng)下，二手房交易應(yīng)該是個(gè)好賽道，可現(xiàn)實(shí)卻很骨感，貝殼找房的盈利能力并不算得上漂亮，市值也已經(jīng)破發(fā)，公司前景仍處在未知之中。

房產(chǎn)服務(wù)賽道的黑馬

提起貝殼找房就不得不提鏈家，貝殼是2018年由鏈家孵化而來(lái)，而鏈家則更為久遠(yuǎn)，可謂見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)的輝煌歷史。2001年12月，鏈家在北京成立了第一家門店甜水園店，自此開(kāi)始自己的稱雄之路。

憑借著標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營(yíng)模式，以及良好的口碑，鏈家開(kāi)始蒙眼狂奔。2016年時(shí)鏈家已進(jìn)駐北京、上海、廣州等28個(gè)城市和地區(qū)，全國(guó)直營(yíng)門店數(shù)量超8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人近15萬(wàn)人。此外，鏈家致力打造“樓盤字典”，收錄了多維度房源真實(shí)信息，囊括了全國(guó)160多個(gè)城市1億1000萬(wàn)套房屋數(shù)據(jù)。

但這些都無(wú)法滿足鏈家前行的腳步，2018年4月，鏈家宣布成立新平臺(tái)貝殼找房，貝殼找房的主營(yíng)業(yè)務(wù)為二手房交易、新房交易和其他房屋更新等新興業(yè)務(wù)，和鏈家最明顯的區(qū)別是貝殼的平臺(tái)屬性更強(qiáng)，可以對(duì)接更多的外部合作，技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)也更明顯。

雖然成立時(shí)間較短，但在鏈家的扶持下，貝殼也取得了較大的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。截至2020年12月30日，貝殼找房已進(jìn)駐全國(guó)超過(guò)100個(gè)城市，連接279個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌并擁有超過(guò)49.3萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人和4.7萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)門店。

并且取得了良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。其中，2018年年底和2019年年底，銷售的新房項(xiàng)目數(shù)量分別為3486項(xiàng)和7769項(xiàng)，在市場(chǎng)中的占比分別為9%和22%。2019年新房交易總額7476億元人民幣，使貝殼成為中國(guó)最大的新房銷售平臺(tái)。

制度創(chuàng)新提效率

在市場(chǎng)分散度高、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)能殺出重圍，獲得良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，貝殼可以堪稱商業(yè)領(lǐng)域的黑馬，也逐漸建立起了品牌優(yōu)勢(shì)。

首先，鏈家重新制定了分利制度。鏈家重置了經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，改變了原有的僅成交經(jīng)紀(jì)人可以獲得傭金的模式，實(shí)現(xiàn)在一單交易中只要有貢獻(xiàn)就能分傭的新政策。

在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)中，有房源錄入人、房源維護(hù)人、委托備件人、房源鑰匙人、房源實(shí)勘人、客源轉(zhuǎn)介紹和客源成交人等角色，合作網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)紀(jì)人可以通過(guò)任一個(gè)環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)最終獲得收益，鏈家內(nèi)部各個(gè)門店的經(jīng)紀(jì)人首先有了跨門店合作的動(dòng)力。

其次，基于鏈家內(nèi)部跨門店的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，貝殼找房進(jìn)一步創(chuàng)新，將其由原先鏈家內(nèi)部的跨門店協(xié)作，擴(kuò)展到全行業(yè)，實(shí)現(xiàn)不同品牌中介的跨品牌合作，極大增加了平臺(tái)上的房源的數(shù)量和分布區(qū)域數(shù)量。各個(gè)品牌經(jīng)紀(jì)人之間博弈變合作，平臺(tái)與加盟商實(shí)現(xiàn)共贏。

最后，是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)帶來(lái)的口碑效應(yīng)。房產(chǎn)中介行業(yè)一直是一個(gè)吃信息差的行業(yè)，也是交易頻次低、一次性買賣多的行業(yè)，這種行業(yè)屬性讓中介可以有足夠動(dòng)機(jī)欺騙客戶賺黑心錢，但鏈家自打成立之初就秉持著做好服務(wù)的理念，在亂象叢生的中介市場(chǎng)用真房源吸引客戶樹(shù)立口碑，甚至一度有國(guó)民鏈家的稱號(hào)存在。

行業(yè)問(wèn)題是個(gè)坎

雖然經(jīng)過(guò)艱辛運(yùn)營(yíng)，貝殼取得了一定的優(yōu)勢(shì)，但一些行業(yè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題仍然擺在貝殼面前，成為繞不過(guò)去的大山。

一方面是越來(lái)越低的新房成交量。中國(guó)新房市場(chǎng)成交額經(jīng)過(guò)二十年的快速增長(zhǎng)后，從2014 年6.2萬(wàn)億達(dá)到2020年的15.5萬(wàn)億，實(shí)現(xiàn)16.5%的年復(fù)合增長(zhǎng)率。然而，未來(lái)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率-2.86%的下降趨勢(shì)，在2024年下滑到13.8萬(wàn)億的水平。

另一方面是激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)進(jìn)入門檻低和房地產(chǎn)具區(qū)域性的特性，許多中介企業(yè)規(guī)模較小且多為地方性經(jīng)營(yíng)，僅在單一城市擁有市場(chǎng)份額優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致整體行業(yè)集中度偏低，競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。根據(jù)我愛(ài)我家2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，約70%的小微中介完成市場(chǎng)50%以上的交易額，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局較為分散。

最后是行業(yè)監(jiān)管的趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)。貝殼所處的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為風(fēng)口浪尖上的行業(yè)，中央“房住不炒”的基調(diào)下，行業(yè)監(jiān)管越發(fā)趨于嚴(yán)格，這種態(tài)勢(shì)也開(kāi)始涉及到二手房市場(chǎng)，比如杭州新出臺(tái)的政策就會(huì)對(duì)貝殼的業(yè)務(wù)造成一定的干擾。

市場(chǎng)紅利助增長(zhǎng)

對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，雖然已經(jīng)成為房產(chǎn)中介領(lǐng)域的頭部公司，但挑戰(zhàn)依然存在。不過(guò)也有一些紅利可以對(duì)貝殼未來(lái)的發(fā)展起到支撐作用。

其一，是繼續(xù)增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化率。中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在2019年已經(jīng)達(dá)到60.6%，預(yù)計(jì)將在2030年達(dá)到70%?！笆奈濉币?guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，“十四五”時(shí)期“常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%”，即將到來(lái)的城市人口將導(dǎo)致更多的住房需求，進(jìn)一步推動(dòng)住房活動(dòng)的增長(zhǎng)。

其二，是存量時(shí)代二手房交易的提速。截至2019年12月13日，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展出339億平方米建筑面積的規(guī)模。隨著人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)以及城市有限的供地量，我國(guó)存量房即二手房的買賣和租賃市場(chǎng)有望快速增長(zhǎng)。2014 年我國(guó)二手房市場(chǎng)買賣規(guī)模為2.6萬(wàn)億元，2019年達(dá)到6.7萬(wàn)億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為20.8%。

其三，是房產(chǎn)中介的重要性越發(fā)凸顯。我國(guó)住房市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)新階段，市場(chǎng)供求逐漸接近平衡，這對(duì)中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生了巨大需求。根據(jù)CIC報(bào)告，2019年，我國(guó)通過(guò)中介銷售和租賃的住房GTV總額為10.5萬(wàn)億元，中介滲透率為47.1%，預(yù)計(jì)2024年GTV總額和滲透率將分別達(dá)到19.1萬(wàn)億元和62.2%。

總的來(lái)看，貝殼找房依托于深耕二手房領(lǐng)域多年的鏈家，快速成長(zhǎng)起來(lái)，并且成功上市。但身處在房地產(chǎn)行業(yè)的漩渦中，并且由于行業(yè)屬性的問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)和低效運(yùn)營(yíng)是繞不過(guò)去的坎，未來(lái)的貝殼會(huì)走向何方還需拭目以待。

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